Polska buduje coraz więcej mieszkań. Komunalnych powstaje coraz mniej

W polskim budownictwie mieszkaniowym widać wzrost aktywności, ale nie oznacza to poprawy sytuacji we wszystkich segmentach rynku. Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że od stycznia do końca września 2026 roku oddano do użytku 149 227 mieszkań, czyli o 3,1 proc. więcej niż rok wcześniej. Równocześnie rośnie liczba rozpoczynanych inwestycji oraz mieszkań objętych pozwoleniami na budowę lub zgłoszeniami. Za ogólnym wynikiem kryją się jednak wyraźne różnice, które szczególnie mocno widać w przypadku mieszkań komunalnych.

Mieszkań jest więcej, ale nie dla wszystkich

Na pierwszy rzut oka sytuacja może wyglądać korzystnie. Większa liczba oddawanych mieszkań, nowych budów i decyzji administracyjnych sugeruje ożywienie na rynku. Problem polega jednak na tym, że wzrost dotyczy przede wszystkim tych form budownictwa, które niekoniecznie odpowiadają na potrzeby osób o najniższych dochodach. To sprawia, że statystyczna poprawa nie musi oznaczać realnego zwiększenia dostępności mieszkań dla wszystkich grup społecznych.

Gwałtowny spadek liczby mieszkań komunalnych

Najbardziej niepokojące dane dotyczą budownictwa komunalnego. W ciągu dziewięciu miesięcy 2026 roku w całej Polsce oddano do użytku zaledwie 806 mieszkań komunalnych. To spadek aż o 36 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. W praktyce oznacza to, że miesięcznie do użytkowania trafiało średnio niespełna 90 takich lokali w skali całego kraju.

To ważna informacja z punktu widzenia osób, których nie stać ani na zakup mieszkania, ani na wynajem na zasadach rynkowych. Mieszkania komunalne stanowią część zasobów gminnych i mają służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych mieszkańców spełniających określone kryteria. Jednocześnie warto zaznaczyć, że dane GUS odnoszą się wyłącznie do nowo wybudowanych mieszkań oddanych do użytkowania. Nie obejmują wszystkich lokali, które samorządy mogą pozyskiwać do swoich zasobów innymi drogami.

Deweloperzy dominują na rynku

Zdecydowaną większość nowych mieszkań w Polsce nadal budują deweloperzy. Od stycznia do września oddali oni do użytkowania 91 909 lokali, czyli o 1,2 proc. więcej niż rok wcześniej. Tym samym odpowiadali za 61,6 proc. wszystkich mieszkań oddanych do użytku w tym okresie.

Drugą największą grupę stanowili inwestorzy indywidualni, którzy zakończyli budowę 51 265 mieszkań. W ich przypadku wzrost wyniósł 5,2 proc. Łącznie te dwa segmenty odpowiadały za niemal 96 proc. wszystkich nowych lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania w pierwszych dziewięciu miesiącach roku. To pokazuje, że rynek pozostaje zdominowany przez inwestycje komercyjne oraz budownictwo realizowane na własne potrzeby.

Budownictwo społeczne czynszowe na plusie

Na tle słabego wyniku budownictwa komunalnego wyraźnie wyróżnia się budownictwo społeczne czynszowe. Według danych GUS w ciągu dziewięciu miesięcy 2026 roku oddano do użytkowania 4553 mieszkania w tej kategorii. To wzrost o 43 proc. w porównaniu z tym samym okresem 2025 roku.

Wzrosła również liczba nowych inwestycji w tym segmencie. Rozpoczęto budowę 3044 mieszkań społecznych czynszowych, co oznacza wzrost o 47,3 proc. rok do roku. Trzeba jednak podkreślić, że budownictwo społeczne czynszowe i budownictwo komunalne to nie to samo. Różnią się zasadami finansowania oraz warunkami dostępu do lokali. Z tego powodu wzrost liczby mieszkań społecznych nie oznacza automatycznie uzupełnienia niedoboru mieszkań komunalnych.

Rośnie liczba planowanych inwestycji

Dane GUS wskazują również na większą aktywność inwestycyjną w skali kraju. Od stycznia do września wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszeń dotyczących budowy 216 006 mieszkań. To o 12,3 proc. więcej niż przed rokiem. W przypadku deweloperów liczba takich mieszkań wyniosła 141 899, co oznacza wzrost o 16,6 proc.

W całej Polsce rozpoczęto również budowę 173 557 mieszkań, czyli o 4,5 proc. więcej niż rok wcześniej. Te dane pokazują skalę planowanych i uruchamianych przedsięwzięć, ale nie przesądzają jeszcze o końcowym efekcie. Uzyskanie pozwolenia na budowę nie oznacza bowiem automatycznego rozpoczęcia inwestycji ani jej szybkiego zakończenia. Nie ma też pewności, ile z tych mieszkań ostatecznie trafi na rynek i w jakim terminie.

Mazowsze na czele statystyk

Budownictwo mieszkaniowe pozostaje mocno zróżnicowane regionalnie. W pierwszych dziewięciu miesiącach 2026 roku najwięcej mieszkań oddano do użytkowania w województwie mazowieckim, gdzie było to około 29,3 tys. lokali. Kolejne miejsca zajęły województwa małopolskie z wynikiem około 15,8 tys. oraz wielkopolskie, gdzie oddano około 15,1 tys. mieszkań.

Mazowsze przoduje także pod względem liczby mieszkań objętych pozwoleniami na budowę lub zgłoszeniami oraz liczby rozpoczętych inwestycji. Potwierdza to, że aktywność budowlana koncentruje się przede wszystkim w największych i najsilniejszych gospodarczo regionach kraju.

Większa podaż nie zawsze oznacza większą dostępność

Z danych GUS wyłania się obraz rynku, na którym liczba nowych mieszkań rośnie, ale poszczególne segmenty rozwijają się w bardzo różnym tempie. Przybywa mieszkań deweloperskich, inwestycji indywidualnych i lokali w budownictwie społecznym czynszowym. Jednocześnie wyraźnie maleje liczba nowo oddawanych mieszkań komunalnych, które dla części mieszkańców są jedyną realną szansą na stabilne lokum.

Więcej budowanych mieszkań nie musi automatycznie oznaczać większej dostępności mieszkań. O tym, czy poprawa będzie odczuwalna społecznie, decydują również ceny nieruchomości, wysokość czynszów, dochody gospodarstw domowych oraz zasady dostępu do poszczególnych form budownictwa. To właśnie te czynniki sprawiają, że wzrost statystyk budowlanych nie zawsze przekłada się na łatwiejsze zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków.